温州要债公司介绍成功代理房企批量诉讼 为企业避免巨额损失

某房产项目开发商在预售时向购房者承诺，为购房者申请增加住宅项目土地使用权期限至2059年，逾期（自合同签订之日起满五年后）则按购房者已付房款的日万分之二比例向购房者支付违约金，直至办理完为止。房地产项目距离土地使用年限届满仍有二十余年时间，开发商申请主管部门批准延长项目土地使用年限未获准许。部分购房者起诉开发商要求支付已付房款日万分之二违约金直至开发商办完时为止，其余购房者观望诉讼结果。

裁判要旨

1.当事人之间约定履行的事项虽难以履行，但一方不能如约履行的，仍应承担违约责任。

2.守约方主张违约金过高，违约方就违约金过高请求法院调整。守约方也未提供其存在“因被告未能办理土地使用年限延长”给其带来何种损失及其损失大小的证据。法院综合本案实际情况，酌定大幅降低被告应承担的违约金。

律师代理意义

1.开发商已售房款高达数亿元，此间争议涉及数百购房者。购房者主张已付房款日万分之二的违约金，每年利率将超过百分之七，十四年后的违约金即相当于一倍房款，计至2059年的违约金将超过二倍房款。如果购房者诉请得到支持，开发商将面临房子白送、已收取房款无法保有，甚至反向赔付一倍房款的不利局面。

2.法院最终支持青松所代理律师的抗辩观点，仅判决开发商按购房者已付总房款的百分之一支付违约金，未支持购房者诉请的计至2059年按已付房款日万分之二的违约金。

3.看到法院作出的批量裁判后，绝大部分观望的购房者放弃了诉讼追索，最终为开发商避免了数亿元的巨大经济损失。

法院裁判理由

本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》《协议书》当属合法有效合同。原告依《协议书》约定向被告主张权利理据充分。本案当事人在《协议书》中约定的非金钱债务为“开发商将开发的商品房项目的土地使用年限延长至2059年”，该行为暂时处于无法履行的局面，该局面在协议签订时即存在至今没有变化，对此当事人各方均应知悉。被告不能如约履行，理应承担违约责任。被告在本案中已经就违约金过高请求调整，本案原告也未提供其存在“因被告未能办理土地使用年限延长”给其带来何种损失及其损失大小的证据。综合本案的实际情况，本院认为被告依法应当在本案中承担适当的违约责任，案涉违约金应予调整，为已付购房款的百分之一较为适宜；超出部分依据不足，本院不予支持。